每年都有成千上萬(wàn)的外國(guó)人在美國(guó)購(gòu)買房產(chǎn)，很多新手在購(gòu)房房產(chǎn)時(shí)遇到各種各樣的問題，從而浪費(fèi)大量時(shí)間、精力。因此，人們?cè)谫?gòu)買美國(guó)房子前，了解美國(guó)購(gòu)房流程、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易特點(diǎn)等等，將能夠順利購(gòu)買到美國(guó)房產(chǎn)！

一、美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的特點(diǎn)

在美國(guó)進(jìn)行房地產(chǎn)交易的方式可能與其它海外國(guó)家不同。每個(gè)州在每個(gè)方面也有自己的一套流程，因此這就是為什么房產(chǎn)專家會(huì)建議購(gòu)房人士委托經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、律師、抵押貸款經(jīng)紀(jì)人和會(huì)計(jì)師團(tuán)隊(duì)進(jìn)行咨詢的原因。美國(guó)房產(chǎn)交易與其它國(guó)家房產(chǎn)交易的主要不同之處，有以下三點(diǎn)不同：

• 1、美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人共享房產(chǎn)信息。購(gòu)房人士在美國(guó)可以使用像Zillow這樣的房地產(chǎn)網(wǎng)站訪問大部分相同的信息。而在世界大部分國(guó)家和地區(qū)，代理商會(huì)自己保留房產(chǎn)信息，購(gòu)房人士必須從代理商處查找和比較房產(chǎn)。

• 2、美國(guó)賣方通常向代理商支付費(fèi)用（即銷售傭金）。而在在許多其他國(guó)家或者地區(qū)，購(gòu)房人士需要向代理商支付偵察房產(chǎn)。

• 3、美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人需要獲得經(jīng)營(yíng)許可。各州的許可法律在許可證的細(xì)節(jié)方面有所不同，海外購(gòu)房者在房產(chǎn)交易過程中要密切關(guān)注這一問題！

二、海外人士在美國(guó)購(gòu)房流程

在美國(guó)購(gòu)買房產(chǎn)與其它國(guó)家或地區(qū)購(gòu)買房產(chǎn)流程基本相同，買房流程主要提出要約、寫合同、交付房產(chǎn)價(jià)格以及交房等等步驟。

• ①購(gòu)房人士提出要約并寫下合同；

• ②賣方向購(gòu)房人士提供披露文件、初步產(chǎn)權(quán)報(bào)告、城市報(bào)告副本和任何特定的當(dāng)?shù)匚募?/p>

• ③購(gòu)房人士一定數(shù)量的錢放到了約定的賬號(hào)上，這是與銀行（或其他貸方）合作貸款的地方；

• ④可能在律師事務(wù)所或在產(chǎn)權(quán)公司的托管人員處結(jié)束。

對(duì)于不愿意前往美國(guó)收盤的購(gòu)房人士，需要簽署“授權(quán)委托書”，授權(quán)其他人代表他并簽名收房。

三、尋找靠譜的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

外籍人士在美國(guó)需要找到靠譜的代理商，主要途徑有

• ①向可靠的朋友或同事詢問參考資料；

• ②搜索網(wǎng)站；

• ③搜索房地產(chǎn)目錄；

• ④檢查代理是否已獲得許可，若是持有認(rèn)證國(guó)際房地產(chǎn)專家（CIPS）指定，這意味著他或她已經(jīng)完成了額外的課程；

• ⑤檢查參考和評(píng)級(jí)。

四、選擇合適的融資貸款渠道

由于抵押貸款利率非常低，許多國(guó)際買家選擇申請(qǐng)融資貸款。但是美國(guó)很少有貸款機(jī)構(gòu)向外國(guó)買家提供住房貸款，因此選擇合適的融資貸款非常重要。美國(guó)融資機(jī)構(gòu)會(huì)對(duì)外籍購(gòu)房人士的身份、收入和信用記錄進(jìn)行徹底審查，當(dāng)然知道外籍借款人支付的利率也會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)略高于美國(guó)居民。對(duì)于購(gòu)房人士，需要提供以下重要的申請(qǐng)材料：

• ①個(gè)人納稅人識(shí)別號(hào)碼（ITIN），分配給暫時(shí)在美國(guó)工作或暫時(shí)居住的外國(guó)公民；

• ②至少兩種身份證明，如有效投資入籍和駕駛執(zhí)照。根據(jù)國(guó)籍，一些買家需要出示B-1或B-2（訪客）簽證；

• ③充足的收入證明材料；

• ④至少三個(gè)月的銀行對(duì)賬單；

• ⑤相關(guān)銀行或信貸機(jī)構(gòu)的推薦信。

大多數(shù)銀行要求合格的外國(guó)借款人支付至少30％的房屋價(jià)值作為首付款。聯(lián)邦政府會(huì)檢查這筆錢是否合法獲得。所有可靠的美國(guó)銀行都提供一系列安全、可負(fù)擔(dān)的抵押貸款，包括穆斯林的無息貸款等等。

五、房屋以外的稅收費(fèi)用

購(gòu)房人士除了支付必要的購(gòu)房費(fèi)用、房屋代理費(fèi)以及律師等等費(fèi)用，也需要對(duì)房屋支付兩種稅收，分別為：①支付州和聯(lián)邦關(guān)稅，這取決于海外人士的國(guó)家/地區(qū)是否與美國(guó)簽訂了稅收協(xié)定；②美國(guó)所得稅，美國(guó)征收從出租物業(yè)獲得的任何凈收入稅收！其中財(cái)產(chǎn)稅的數(shù)額因州和縣而異，從每年幾百美元到數(shù)千美元不等，具體取決于房產(chǎn)的面積和價(jià)值。

很多外籍人士購(gòu)買美國(guó)房產(chǎn)都后悔死了，買房前了解美國(guó)購(gòu)房流程、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易特點(diǎn)、房屋以外的稅收費(fèi)用等等購(gòu)房信息將能夠更順利地購(gòu)買到美國(guó)房產(chǎn)！

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