與其它國(guó)家房產(chǎn)市場(chǎng)相似，美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)也即將迎來(lái)千禧一代購(gòu)買(mǎi)群體，不斷下降的購(gòu)買(mǎi)年齡和庫(kù)存，也使房地產(chǎn)陷于競(jìng)爭(zhēng)激烈狀態(tài)。很多人認(rèn)為買(mǎi)美國(guó)房子肯定后悔死了……人們?cè)谫?gòu)房前了解下面幾點(diǎn)建議，將能夠更順利購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)。

一、許多大城市房屋租金在下降

鑒于房地產(chǎn)價(jià)格是租金收入倍數(shù)的函數(shù)，房地產(chǎn)買(mǎi)家應(yīng)該尋求從高峰租賃期以類似的價(jià)格折扣購(gòu)買(mǎi)。例如，研究2016年3月想要購(gòu)買(mǎi)的紐約房產(chǎn)，并打算以2016年3月價(jià)格的14.8％折扣購(gòu)買(mǎi)，因?yàn)檫@是租金價(jià)格下跌。不僅是在紐約，許多房?jī)r(jià)昂貴城市的大量公寓供應(yīng)確實(shí)抑制了租金和房?jī)r(jià)。當(dāng)租金從高峰水平下降時(shí)以高峰價(jià)格購(gòu)買(mǎi)意味著申請(qǐng)人支付更高的估值。

二、房產(chǎn)抵押貸款利率開(kāi)始上升

隨著2018年10年期債券收益率一路飆升至3.2％，抵押貸款利率緊隨其后。自2017年第四季度股市崩盤(pán)以及美聯(lián)儲(chǔ)推遲加息以來(lái)，它們已于2019年開(kāi)始下跌。2019年10年期國(guó)債收益率再次徘徊在2.55％。根據(jù)較新的利率來(lái)計(jì)算，2016年2.5%的利率，現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到3%。換句話說(shuō)，如果今天拿出相同的抵押貸款，那么每月的月供從3951美元增加到4335美元，增加10％，增長(zhǎng)非常顯著！

三、非知名城市房?jī)r(jià)達(dá)到巔峰

許多非知名城市的價(jià)格已經(jīng)超過(guò)了之前的巔峰，雖然每座城市變化并不明顯，但是了解一下丹佛和達(dá)拉斯的價(jià)格，會(huì)發(fā)現(xiàn)價(jià)格比2006 – 2007年高出約45％。這個(gè)價(jià)格與舊金山的房?jī)r(jià)相似。與此同時(shí)，西雅圖和波特蘭等熱門(mén)城市僅比之前的峰值高出約20％。美國(guó)現(xiàn)有房屋價(jià)格中位數(shù)比之前的峰值高出約12％，這是10年以來(lái)的溫和上漲。因此，洲際移民海外專家建議，投資者的目標(biāo)是投資那些表現(xiàn)不佳且有可能趕上的城市。而舊金山是很多人的首要選擇城市之一！

四、庫(kù)存正在緩慢上升，租金趨于平緩

我們?cè)谶^(guò)去幾年中經(jīng)歷的建筑熱潮終于出現(xiàn)在數(shù)據(jù)中，因?yàn)橐还尚碌膸?kù)存涌入市場(chǎng)。當(dāng)庫(kù)存增加時(shí)，定價(jià)會(huì)受到壓力。雖然庫(kù)存仍然處于歷史低位，但經(jīng)過(guò)短短幾個(gè)月，庫(kù)存量回到了2012年底的水平。如果趨勢(shì)繼續(xù)下去，我們可以很快回到2008 – 2010年的水平。這是2017年第四季度特定城市的更詳細(xì)的庫(kù)存工作。在圣何塞、丹佛、納帕、西雅圖圣地亞哥和舊金山這樣的地方以較高的價(jià)格出售已經(jīng)太晚了。但是，現(xiàn)在的定價(jià)仍然是個(gè)高峰期。

五、密切關(guān)注美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)

從美國(guó)房產(chǎn)歷史來(lái)看，1996年1月開(kāi)始的房地產(chǎn)繁榮于2006年3月結(jié)束。但直到2008年初，人們開(kāi)始接受住房市場(chǎng)已經(jīng)達(dá)到頂峰。直到2008年，房地產(chǎn)投資者仍然堅(jiān)持希望或者至少否認(rèn)價(jià)格將不再上漲。一旦Bear Sterns于2008年3月賣(mài)給摩根大通，人們開(kāi)始恐慌。然后雷曼兄弟于2008年9月15日，在房地產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)到頂峰兩年半后進(jìn)入市場(chǎng)。因此，對(duì)于此時(shí)想要投資美國(guó)房產(chǎn)，一定要密切關(guān)注美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)！

六、保持對(duì)房產(chǎn)的極度熱情

大眾媒體和房地產(chǎn)行業(yè)將關(guān)注強(qiáng)勁的需求，強(qiáng)勁的就業(yè)增長(zhǎng)以及缺乏庫(kù)存作為2019年及以后房地產(chǎn)價(jià)格上漲的驅(qū)動(dòng)因素。如果人們想要在強(qiáng)大的就業(yè)城市購(gòu)買(mǎi)，那就沒(méi)關(guān)系了。因?yàn)閺拿绹?guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)來(lái)看，價(jià)格可能會(huì)繼續(xù)上漲。但是，如果你看一下個(gè)別市場(chǎng)，你就會(huì)開(kāi)始看到基礎(chǔ)的裂縫。因此洲際移民房產(chǎn)專家不建議購(gòu)買(mǎi)昂貴的沿海城市房產(chǎn)作為投資。相反，在心臟地帶，估值更便宜，凈租金收益率更高。

房地產(chǎn)危機(jī)之后貸款標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)變得越來(lái)越嚴(yán)格，因此在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)前，一定要負(fù)責(zé)任地購(gòu)買(mǎi)和研究美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。了解洲際移民海外專家的建議，將能夠更順利地購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)！

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